Istra je u posljednjem desetljeću postala jedno od najatraktivnijih područja u Hrvatskoj za ulaganja u nekretnine. Uz slikovite krajolike, blagu klimu i razvijenu infrastrukturu, ova regija nudi brojne mogućnosti za razvoj privatnih i komercijalnih projekata. Mnogi ulagači odlučuju se upravo za kupnju zemljišta, s namjerom gradnje kuće za odmor, vile za turistički najam, agroturizma ili vlastitog doma. No, kao i u svakom ozbiljnom ulaganju, iza atraktivnih oglasa kriju se brojni detalji koji mogu uvelike utjecati na isplativost i izvedivost projekta.
Jedan od najvažnijih koraka pri razmatranju kupnje zemljišta je detaljna provjera njegove pravne i prostorne dokumentacije. Mnoge parcele oglašene kao "građevinske" u stvarnosti se nalaze izvan važeće građevinske zone, ili se nalaze unutar zone koja još nije detaljno planski obrađena. U praksi to znači da je moguće graditi tek kad lokalna samouprava usvoji detaljni urbanistički plan ili kada se izvrši prenamjena zemljišta, što može potrajati godinama – ako uopće dođe do realizacije. Stoga je ključno ne oslanjati se isključivo na podatke iz oglasa, već zatražiti službeni izvod iz prostornoplanske dokumentacije i, po potrebi, konzultirati urbanista ili arhitekta.
Nadalje, pristup infrastrukturi i prometna povezanost igraju značajnu ulogu, osobito ako se planira gradnja objekta za turističke namjene. Zemljišta koja se nalaze daleko od asfaltirane ceste ili koja nemaju rješen pristup pitkoj vodi, kanalizaciji i električnoj mreži, zahtijevaju dodatna ulaganja i proceduru ishođenja priključaka, što može značajno usporiti realizaciju projekta. Ponekad su ti priključci tehnički izvedivi, ali pravno ograničeni – primjerice, zbog sporova oko pristupnih puteva ili nepostojanja suglasnosti susjednih vlasnika.
S tehničke strane, prije kupnje preporučljivo je angažirati geodeta koji će provjeriti točne granice zemljišta i usporediti katastarski nacrt s postojećim stanjem na terenu. U Istri nije rijetkost da se parcele oglašavaju s netočnim kvadraturama, bez riješenih imovinsko-pravnih odnosa, ili da dijelom zahvaćaju tuđu česticu. Takve situacije mogu dovesti do dugotrajnih sudskih sporova, a u nekim slučajevima i do nemogućnosti ishođenja građevinske dozvole.
Vrijedi spomenuti i da mnogi kupci, osobito strani državljani, nisu upoznati s hrvatskim sustavom zemljišnih knjiga i katastra. U Hrvatskoj je moguće da zemljište bude upisano u dvije baze podataka koje nisu međusobno usklađene – što znači da jedno tijelo može prikazivati jednog vlasnika, a drugo nekog sasvim drugog, ili čak državu. Usklađivanje tih podataka često je složen proces koji zahtijeva odvjetničku pomoć, pa je iznimno važno sve provjeriti prije sklapanja ugovora.
Pitanje poreza također je važno uzeti u obzir. Kupci zemljišta u Hrvatskoj dužni su platiti porez na promet nekretnina u iznosu od 3% od tržišne vrijednosti zemljišta (osim ako se radi o kupnji iz sustava PDV-a, gdje je PDV već uključen u cijenu). Također, strani državljani koji kupuju zemljište moraju zadovoljiti određene administrativne uvjete, ovisno o državi iz koje dolaze – iako su građani Europske unije izjednačeni s domaćima po pitanju stjecanja nekretnina.
Za one koji planiraju razvijati turistički objekt, posebno je važno provjeriti je li zemljište unutar zone predviđene za turističku namjenu. Bez toga, nije moguće legalno registrirati smještajne kapacitete, što direktno utječe na mogućnost komercijalnog korištenja objekta. Također, neke općine uvjetuju minimalnu veličinu parcele za gradnju turističkih objekata, što može ograničiti realizaciju manjih projekata.
Kupnja zemljišta u Istri može biti odlična prilika, ali zahtijeva temeljitu pripremu, pažljivo istraživanje i stručnu podršku. Ulaganje u "dobru lokaciju" bez jasne dokumentacije i pravne sigurnosti može se lako pretvoriti u dugotrajan i skup problem. Kvalitetna pravna i tehnička provjera prije kupnje, te realna procjena troškova i rokova, ključ su sigurnog i uspješnog ulaganja.